Prima casa a rate come un'auto, con il diritto di riscatto al termine del finanziamento e maxi sconti fiscali per i più giovani. E' la nuova formula prevista dal leasing immobiliare abitativo, finanziamento ad hoc dedicato a chi ha redditi entro i 55.000 euro, che fa il suo esordio quest'anno, grazie alla Legge di stabilità. Si tratta di un prodotto caratterizzato da maggior flessibilità rispetto ai mutui, che si va ad aggiungere alle altre formule alternative di acquisto, finora però mai veramente decollate. A fare la differenza, in questo caso potrebbero essere le detrazioni Irpef, più alte di quelle previste per i mutui. A spiegare punto per pinto come funziona questo contratto e le sue convenienze, la Guida realizzata dal Ministero dell'economia e delle finanze (Mef) con Assilea (Associazione italiana leasing) e il Notariato.

Cosa prevede il Contratto.  Il Leasing immobiliare abitativo è un prodotto riservato a soggetti con redditi personali entro i 55.000 euro, che hanno le caratteristiche per usufruire delle agevolazioni per la prima casa, ossia che non possiedono già altre case. Il contratto può essere stipulato solo da banche e società di leasing che si impegnano ad acquistare, o far costruire, l'immobile per conto del cliente. La proprietà resta quindi al finanziatore, mentre il cliente ha il diritto di utilizzare l'appartamento a fronte del pagmento di una rata di accesso e dell'impegno a pagare canoni mensili. Il finanziamento prevede un tasso di interesse annuo e canoni calcolati sulla base del prezzo di acquisto e della durata del contratto. Alla sua scadenza il cliente può esercitare il diritto di riscatto dell'appartamento pagando la rata finale stabilita alla firma del contratto. Se cambia idea, invece, potrà lasciare l'appartamento senza penalizzazioni. Possibile anche inserire una clausola che preveda la facoltà di lasciare l'immobile in anticipo, ad esempio se cambiano le esigenze familiari o ci si deve trasferire per lavoro, trovando un altro "inquilino" che possa subentrare fino al termine del contratto. 

Stop ai canoni per un anno in caso di difficoltà. Se invece ci sono difficoltà a pagare i canoni mensili a fronte della perdita del lavoro, è riconosciuto dalla legge il diritto ad ottenere la sospen sione dei pagamenti per un massimo di dodici mesi, con proroga automatica del contratto per il corrispondente periodo. La sospensione non comporta l'applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria ed avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive. In caso di morosità "non giustificata", invece, la banca o la società che ha messo a disposizione l'immobile può ottenere lo sfratto immediato.

Le detrazioni per chi ha meno di 35 anni. Il meccanismo non è nuovo, ma la differenza che potrebbe rendere vantaggiosa questa formula è il trattamento fiscale, particolarmente ventaggioso per gli acquirenti più giovani. Il meccanismo prevede, infetti, una detrazione del 19% sui canoni annuali fino ad una spesa massima di 4.000 euro l'anno, e un'analoga detrazione sulla rata di riscatto fino ad una spesa di 10.000 euro. Se invece il contratto è stipulòato da chi ha meno di 35 anni, lo sconto fiscale raddoppia in quanto il tetto di spesa per la detrazione sale a 8.000 euro all'anno, ossia il doppio rispetto ad un mutuo tradizionale, e l'importo massimo di spesa detraibile per la rata di acquisto passa da 10.000 a 20.000 euro.

In caso di contitolarità del contratto di leasing, si considera il reddito per singola persona e le agevolazioni Irpef sono ridotte alla percentuale pari alla quota di intestazione del contratto. Ad esempio, nel caso di cointestazione (50% e 50%), ciascuno può detrarre il 19% del canone leasing per un limite massimo di 4.000 euro (per gli under 35) o di 2.000 euro (per gli over 35) e il 19% con un limite massimo di 10.000 euro (per gli under 35) o di 5.000 euro (per gli over 35) al momento del riscatto.

Quanto si può risparmiare. Con questo meccanismo un giovane con meno di 35 anni, con un contratto di leasing della durata di 20 anni per un immobile acquistato dal finanziatore a 150.000 euro, e un tasso del 2,9%, potrebbe trovarsi a pagare nell'arco di 20 anni un importo di 193.963 euro, a fronte però di un risparmio fiscale per 30.848 euro. Si tratta di una somma molto più consistente rispetto al risparmio che si può avere nel caso di interessi sui mutui, sia perchè l'importo detraibile è il doppio, sia perchè è anche agevolata la maxi rata finale. Inoltre l'agevolazione prescinde dalle caratteristiche oggettive dell'immobile: le detrazioni, infatti, spettano a qualsiasi abitazione, anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, escluse invece dalle agevolazioni in caso di acquisto "tradizionale".

Si introduce, dunque, uno strumento che spingerà le banche a migliorare i mutui e a renderli più competitivi: queste le parole del viceministro dell'economia, Luigi Casero, intervenuto alla Camera per presentare la "Guida al leasing prima casa giovani" redatta dal Mef con la collaborazione di Assilea, Consiglio del notariato e undici associazioni dei consumatori.